宅商挺進商業(yè)地產(chǎn) 綜合體為初涉首選
發(fā)布時間：2011-05-20 |
信息來源：新浪
2011年，宏觀層面上，限購限貸政策直指住宅市場，致使住宅物業(yè)市場需求銳減，開發(fā)難度不斷增加。出于尋找新的盈利模式的考量，萬科、綠地、龍湖等住宅領(lǐng)域的開發(fā)企業(yè)開始布局商業(yè)地產(chǎn)，并從傳統(tǒng)的社區(qū)配套商業(yè)逐漸挺進大體量的商業(yè)項目，具備多種功能的綜合體為多數(shù)房企的初涉首選。
與住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)的需求群體主要為企業(yè)及機構(gòu)，相對于個人消費行為而言，商業(yè)地產(chǎn)的消費更加謹(jǐn)慎及理性。此外，住宅物業(yè)為銷售型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更多的為持有型物業(yè)，兩者具有不同的盈利方式，商業(yè)地產(chǎn)的更看重回報。評估一個商業(yè)項目的綜合指標(biāo)涵蓋，物業(yè)管理水平，承租群體質(zhì)量，承租費用水平等等。新浪商業(yè)地產(chǎn)特此盤點那些住宅開發(fā)老手的初涉商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃及產(chǎn)品特性，以剖析房企轉(zhuǎn)型帶給房地產(chǎn)供應(yīng)市場物業(yè)格局的悄然變化及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
萬科：住宅一哥首次涉商鐘情郊區(qū)綜合體
作為住宅市場的標(biāo)桿性開發(fā)企業(yè)，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)顯得并不那么純粹，在盈利模式和戰(zhàn)略規(guī)劃上，依然更傾向于住宅市場。萬科曾在2010年從中信地產(chǎn)接手贏嘉中心中心。萬科接手CBD寫字樓贏嘉中心后，將項目定位于高端商住公寓，并擬定以散售方式投入市場。從物業(yè)功能及盈利模式上來說，更接近于原有的住宅產(chǎn)品的運營思路，并未深入涉及商業(yè)地產(chǎn)。
萬科真正入場商業(yè)地產(chǎn)的代表性項目為金隅•萬科廣場及FUNMIX購物中心。這兩個項目均為住宅項目的配套購物中心，但與以往的項目不同，萬科近期在北京主推的金隅•萬科廣場及FUNMIX購物中心占地面積達(dá)到17萬平米，在體量上與萬科以往的住宅配套商業(yè)不可同日而語。2011年1月金隅•萬科廣場正式開工，目前已和首都電影院、王府井百貨簽訂了合作意向。長陽半島配套商業(yè)FUNMIX購物中心，雖然在工程進度上還未見雛形，但蘇寧電器、永輝超市、星美國際影城、俏江南、必勝客、萬寧等大牌商家已確定入駐。
目前，萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路依然以住宅配套為主，沒有涉及單純的持有物業(yè)。據(jù)萬科集團總裁郁亮早前表示：“宣布進入商業(yè)低產(chǎn)，但會慎重看待商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)目前在萬科業(yè)務(wù)中的占比不到5%，未來也不會很高。住宅還是主要業(yè)務(wù)。”
綠地：染指零售商業(yè)涉足高端寫字樓
相較萬科，綠地“涉商”的規(guī)劃在項目類別上更加全面，涉及辦公及商業(yè)兩種不同類型。綠地在北京的首個商業(yè)項目為大興的綠地繽紛城項目。該項目占地22萬平方米，其中15萬平方米為零售商業(yè)，7萬平方米辦公物業(yè)，均由綠地集團自己經(jīng)營。據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)了解，該項目預(yù)計于2012年5月開業(yè)，目前已簽約樂購、保利影業(yè)、美格菲健身等商家，承租費用7元/平米/天起租。辦公物業(yè)方面，大興綠地財富中心以散售形式投入市場，目前開盤面積為18000平米，已簽約面積為12866.12平米，平均成交價格為27982元/平米。
綠地集團在北京的第二個商業(yè)項目布局房山，其中有5萬-6萬平方米建零售商業(yè)，將以傳統(tǒng)的餐飲、娛樂、大賣場為主，為小型社區(qū)配套商業(yè)為輔。除大型購物中心及商住辦公項目外，綠地于2010年9月競得大望京地塊，預(yù)計將建280米高的純寫字樓綠地中心•浦項中心項目，并同時配有大型購物中心。
龍湖：取經(jīng)二線城市上位北京商業(yè)
與以萬科為代表的住宅開發(fā)企業(yè)不同，龍湖早前曾有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但項目均分布于重慶、成都等華南二線城市，在北京涉足商業(yè)地產(chǎn)尚屬首次。龍湖在北京的第一個大型商業(yè)項目為位于朝陽北路與管莊路交匯處的龍湖長楹天街，該項目由龍湖自持26萬平米商業(yè)配套。與萬科、綠地向城郊邁進的規(guī)劃不同，龍湖首涉商業(yè)的項目選擇成熟商圈。就龍湖長楹天街的所屬位置而言，東接朝陽，北連通州，商業(yè)地產(chǎn)遍布，競爭異常激烈。同在朝陽北路的中糧大悅城，雖然秉承西單大悅城的優(yōu)勢和經(jīng)驗，依托周邊居住人群的密集性和消費力，定位家庭型的消費，但開業(yè)至今，依然延續(xù)冷清態(tài)勢。雖有外地商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，但能否擺脫中糧的厄運還尚屬未知數(shù)。
葛洲壩：初涉商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力核心區(qū)域
同樣位于通州的大型商業(yè)項目的京杭廣場為葛洲壩與綠城共同開發(fā)項目。作為商業(yè)地產(chǎn)的新手，葛洲壩地產(chǎn)自去年開始發(fā)力，與綠城共同開發(fā)的京杭廣場為兩家房企首次進入北京商業(yè)地產(chǎn)的代表作。據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)了解，該項目商業(yè)體量約8萬平米，將打造以餐飲、娛樂、影院、購物、休閑為一體的城市生活時尚休閑中心，預(yù)計2011年中下旬開盤。
除此項目之外，2010年葛洲壩以6.36億元競得朝陽區(qū)西大望路多功能用地B地塊，將按5A級高檔寫字樓進行設(shè)計，涵蓋配套商業(yè)、餐飲、會議及其他輔助功能。葛洲壩集團起源于三峽工程，在水利水電工程建設(shè)上擁有豐富經(jīng)驗。但作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)，業(yè)務(wù)規(guī)模相對有限，項目主要在湖北宜昌和武漢，除此之外，僅在上海有一個寫字樓項目。但進入北京市場后對商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘，連續(xù)幾次的動作都劍指核心區(qū)域地塊，開發(fā)項目均為大型商業(yè)物業(yè)，在新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中備受矚目，但由于此前項目多為二線城市住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗相對欠缺，在商業(yè)地產(chǎn)整體市場利好的情況下，能否持續(xù)發(fā)力并穩(wěn)定駕馭，還有待觀察。
