縱觀東海片區的商業格局，不難發現，早期商業規劃不夠完善，整體業態顯得參差不齊，歷經多年仍未成規模。這種格局，不久后或將發生改變，而這種改變的源頭，則來自當前正在開發建設或即將啟動的幾大商業項目定下的基調——由開發商統一招商，并負責后期的運營管理。
目前，已有部分在建項目啟動招商工作，并有品牌商家陸續簽約。業內人士指出，該片區有行政中心為依托，兩個項目的招商大會啟動，將吸引大型商家進駐，從而助推區域商業升級。
品牌開發商招商近期啟動
在東海灣項目里，隨著住宅樓的陸續建成，商業建設已擺上議程。據了解，該項目將打造總建筑面積20萬平方米的城市綜合體。其中，東海大街沿街共有1000多個商鋪，太古廣場、置地廣場將建成高級會所、大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓等，業態種類齊全，體量可觀。
記者在采訪中了解到，今年以來，開發商已經啟動招商引資，意在吸引中高端品牌入駐，屆時這些商業項目將全部由開發商統一運營管理。而目前，新華都購物商場已經成功入駐，目前正在裝修中，近期將開業。
與此同時，5月18日，海景國際花園也正式啟動了社區內海商街的招商引資。這條商業街的體量不算大，總建筑面積僅3.6萬平方米，定位為社區商業和特色商業的結合體，目前主力店尚待確定。另外，位于泉秀街東段的天虹百貨也在緊鑼密鼓建設中，據了解，商城內的鋪位將全部進行招商。
此外，位于東海片區行政中心東南角的東海總部經濟區已完成規劃，該項目共有三塊用地，總建筑面積約53萬平方米，將建成十余棟高層建筑，配備商業、辦公、會議、休閑娛樂等各類設施。蟲尋埔商務中心目前處于前期概念性規劃階段，這塊面積200多畝的地塊，將可能建成一棟寫字樓和一棟酒店。而香檳集團也將在該片區建一座城市綜合體。
從目前這些項目的情況來看，只要稍微注意就會發現，東海片區各大商業項目的運作方式和其他片區有所不同，后者多以銷售為主，而前者的重頭戲是統一招商引資，后期由開發商統一經營管理。
統一招商管理符合片區特征
據了解，從行政上劃分的話，東海片區位于坪山路以東，西隔晉江接池店組團，北靠桃花山，與城東組團相鄰，南鄰泉州灣，與石獅相望，是泉州市區“一灣兩翼三帶、環灣面海”城市空間發展帶的核心組團，也是泉州灣濱海城市建設龍頭。
以坪山路為界，該片區目前擁有永輝超市、麥德龍商場、國貿商城等大型購物中心，同時還有千億小商品街、鴻景商業城等商場。記者了解到，早期的這些項目，多數以銷售為主。
銷售過后的經營則由業主自行承擔，這對于開發商而言，不失為一種短時間回籠資金的好辦法。
但是在建商業項目中，開發商為什么選擇招商，而不是銷售？泉州東海開發有限公司企劃部經理張族浩表示，每個商圈的形成，和該片區人氣及后期經營有很大關系。在老城區，其商業因地處繁華地段、配套成熟、人流量大等問題，銷售和后期經營都沒有太大問題，但是東海片區屬于近年開發建設的新區，周邊配套還沒有完善，人流量也還沒有聚集，即便是賣出去實現了銷售，但后期的運營管理會存在一定的問題，所以招商對該片區來說更為合適。
從另一個角度來說，新區的商業如果推出市場進行銷售，而后由業主自行經營，那么就有可能出現業態層次參差不齊、經營產品相對低端等情況，這對于整個片區的商業氛圍而言，只有弊而無利。“統一招商經營，不但給品牌商家樹立信心，也有助于帶動整個片區的商業氛圍。”
以點帶面開發商要助力管理
談到招商引資，海景國際營銷總監鄭啟忠表示，要想做好商業，就必須做到招商和運營兩手都要抓、兩手都要硬，招商成功只是成功了一半，后期的運營和維護同樣重要。這個說法，同樣被東海灣企劃部經理張族浩多次提到。
根據東海片區的規劃，規劃區總面積28.98平方公里，規劃建設用地面積約28.75平方公里，規劃人口規模約25萬人。規劃中，該片區將以大力發展第三產業為目標，突出公共服務、商貿服務功能，規劃定性為泉州市公共行政中心、現代商務中心、現代濱海宜居組團。
對該片區未來潛力，開發商甚是看好。據了解，早在啟動招商工作之前，無論是海景花園還是東海灣，開發商都對商業的業態進行了統一規劃，而后根據規劃對商鋪進行引導。在海景花園，其盡管屬于社區型商業，但同時也被定位為特色商業街，經營產品需周邊商鋪所沒有銷售的。在東海灣，針對體量大、面積廣等優勢，對于每個商業區域所經營的產品，更是給予了細化。
在他們看來，商業需要依靠密集度高的人口才能興旺，而只有越來越高的入住率才能帶動片區商業的發展，兩者是相互推動相互發展的，而該片區隨著市政府的入駐、各類中心的搬遷，將聚集大批人群，這將為東海片區今后的發展提供穩定的消費人群。所以，開發商在開發建設的同時，更加注重準確的定位和后期如何運營維護。
鄭啟忠稱，即使是再成功的招商，也無法做到一步到位，隨著社區入住率的提高，小區業主的需求，80%的商鋪可以存活，其余的將被更換，而整個社區的商鋪也將在這種良性動態中不斷完善，而開發商在這個過程中，將扮演促進完善、統一管理的角色。
這種管理的模式和過程，有助于商業項目的完善和經營，對于整個片區的商業氛圍來說，也是一個利好。有業內人士指出，從開發建設到運營維護，開發商的介入將促使每個項目商業良性發展，而后以點帶面，從而營造整個片區的商業氛圍。
片區早期商業未能成規模
記者在采訪中了解到，東海片區早期的商業并沒有形成一定規模，這與整體的規劃有關，也與商業的業態有關。業內人士指出，一個成功的商業，不僅前期的規劃定位要準確，后期的運營也是重中之重。
以該片區的國貿商城和千億小商品街來說，這些都是東海片區最早的商業項目，但是如今依然不成氣候，整個泉州人對于這兩個地方的商業認知度也不高。不少行業人士表示，商業最重要的是人流，由于其周邊的居住小區較為有限，而且本身附近的商業業態規劃，如麥德龍，主要是以批發為主，人流量沒辦法大量聚集，所以形成不了濃厚的商業氛圍，這也是為什么這兩個商業沒辦法真正運營成功的原因之一。加上自身的后期運營沒有做足，管理也較不規范，店面的銷售率很好，但是空置率較大，形成不了商業氛圍。
不少行業人士表示，東海片區早期的商業規劃不夠完善，也不夠有前瞻性，對于片區的把握力較差，所以商業未能形成規模。這與整個片區的人流量有很大關系，也與整個片區人員的居住素質有很大關系。
經營定位準確帶動片區繁榮
如今的東海片區，正在開發建設的主要為東海灣和海景國際兩個居住小區。記者在采訪中了解到，這兩個樓盤對于商業方面的定位都是非常準確，均以招商引資為主，這不僅能帶動整個片區商業的繁榮，而且也使得東海片區商業氛圍顯露雛形。
泉州東海開發有限公司企劃部經理張族浩告訴記者，目前東海灣的商業均以招商引資為主，整個商業的定位也非常準確，在選擇商家上，也引進了大型的超市、旗艦店、銀行等，這些商業業態也能帶來一定的人氣，給陸續交房入住的東海灣業主及周邊的群眾提供便捷的購物、金融。
據了解，海景國際也在上個月18日召開了海景國際·海商街的招商啟動儀式，目前商業的主力店基本已經確定。海景國際營銷總監鄭啟忠談到，一個成功的商業項目不僅前期的招商定位要準確，而且在后期經營上，要花足夠的時間和精力去經營。而商業也不是100%能運營得起來的，包括招的商家能否順利經營，這些都是商業繁榮的必要因素。東海片區的商業如果能做起來，那么對于整個東海片區的住宅來說，是利好。
住宅商業相互推動發展
商業要興起，必須聚集大量的人群，反之，人群進駐社區前，首先關注的是社區是否有商業，居家購物是否方便。目前，作為開發建設的東海片區，存在住宅空置率較高、人氣尚未聚集的現狀，開發商此時啟動招商項目，便是希望以商業吸引業主入住，從而使得人氣推動商業，兩者相互推動發展，盤活整個片區的住宅率和商業氛圍。
業內人士指出，很多業主不愿意入住東海片區的主要原因是，周邊配套不齊全，商業也沒有興起，生活很不方便。如果開發商先引入品牌商家，將社區配套做好做足，業主將陸續落戶該片區。另一方面，隨著入住人口的增加，區域消費能力必然提升，消費水平呈上升趨勢，那么就會出現大量的商業需求，而整個區域的商業就會慢慢發展起來。
不過該業內人士同時也指出，開發、建設、發展都有一個過程，從目前規劃和建設的情況來看，東海片區的商業體量大、功能全、業態完整、輻射面廣，三年之后或將成為一個新的城市中心商圈，但是近兩三年里，東海片區的商業暫時還無法達到繁榮景象。
